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　　项目所在的位置 市场情况总结 客户群体分析 追求投资的稳定性，属于稳健型投资，年龄集中在35-50岁。 客户群体以私企业主、公务员、企业中高层管理人员，经济实力较强的城市中产阶级，区域分布较为广泛； 投资者最重视酒店运营商的实力和品牌，其次重视发展商的实力； 关注投资回报率，主要考虑总价因素， 产品的投资性是购买的最重要因素，产品的功能性和实用性是消费者的长期考虑因素； 看重项目位置和升值潜力； 他们对投资市场熟悉，投资心理日趋成熟； 从目标客户的核心关注点分析 “投资房子好是好，但又太麻烦了，每月要收租，而且并不一定可以租到长期的租户，最好有一个专门负责管理的公司，长期托付给他们管理，每一年等着分红就行了，有稳定的高收益，省心、省力、稳当当赚钱； 会赚钱的“房子” “我是一个专业的投资者，我投资物业的标准就是升值大，关键是要回报高、要快、要早，主要看三、五年后这里的增值空间，好转让，好出租，别的考虑不多” 让钱生“钱” 房屋“银行” “手里有空闲资金，遇上金融危机就没辙了，不知道投哪儿；股票吧，上窜下跳，心里慌，存银行、买保险吧，收益又不高，想再找一种风险相对股票小的，但收益却比存款高的投资项目，最少要跑赢通货膨胀的速度。” 让钱更赚“钱”，让房子“赚钱”，让闲钱不在“闲”，让资产升值，一切都因为“一套产权式酒店”，而变得高效、安全、稳定，因为那是投资人理财、赚钱的一种方式、方法和途径。 酒店“赚钱术” 核心概念 Q3：我们怎么去卖我们的产品 ——我们的解决方案是什么？ 快 猛 短 用最短的时间、最快的速度、最集中猛烈的攻势传递最有效的产品信息。 抢占先机、出奇制胜、多级连动、分期推盘 项目总体营销策略 星级酒店的定位所在的高铁经济圈位置及工业园区有一定稀缺性,市场竞争空白。项目已经是现房销售，前期投入大，后期装修还需投入回款压力比较大,需要快速行动。 酒店赚钱术系列一： 存银行、回报低，买股票期货、风险高， 买套产权式酒店，稳当当赚钱。 东方威尼斯·产权式酒店， 7.9%的年回报率、国际品牌酒店管理公司运营、担保公司担保， 一期限量68席，莫失良机。BOSS专线 （会赚钱的房子） 推广示意：酒店赚钱术系列： 酒店赚钱术系列二： 靠自己劳动赚钱？靠自己眼光赚钱？ 靠自己的酒店赚钱！ 东方威尼斯·产权式酒店， 7.9%的年回报率、国际品牌酒店管理公司运营、担保公司担保， 一期限量68席，莫失良机。BOSS专线 （会赚钱的房子。） 推广示意：酒店赚钱术系列 酒店赚钱术系列三： 30岁前，找到幸福的靠山；35岁前，找到事业的靠山； 45岁前，找到下半辈子的靠山！ 东方威尼斯·产权式酒店， 7.9%的年回报率、国际品牌酒店管理公司运营、担保公司担保， 一期限量68席，莫失良机。BOSS专线 （会赚钱的房子。） 推广示意：酒店赚钱术系列 * * 信阳市东方威尼斯产权式酒店营销策划提案 在今天的沟通之前我们深度思索了东方威尼斯项目现状和机会点解决问题，突围困境是我们提案的原点和归属点寻找机会并走出困境是我们的深度钻研和思考核心首先，先让我们一起审视项目现状 项目现状 受市场大环境影响，客户购买信心不足； 位置偏、人气不足，影响本项目未来到访率； 没有叫得响的酒店品牌管理公司，很难给客户未来经营持续回报的信心； 缺乏较强诱惑力的的销售政策，让“鱼儿自动上钩”。 宣传包装（包括地块售楼处装修）同样得跟上，毕竟在不城区，无论是对未来发展前景（特别是高铁经济）还是项目自身已具备的优势都需要放大并传播到更多的人心里，画出个诱人的“大饼”； …… …… …… 全球性金融危机，导致股票、基金等金融产品投资严重亏损，特别是国家对房地产调控的政策频出后，普通住宅投资价值缺失，投资者的投资渠道受阻。 在信阳市各楼盘目标客户分析及本项目前期纯住宅客户的了解，投资因素购买占有一定的比例，意味着存在潜在需求； 作为信阳高铁核心经济圈唯一星级产权式酒店，其产品的独特性足以支撑产品的价值；而40方左右小户因小面积低总价，更具投资价值； 趁高铁开通之时配合政府的宣传借势造势，大肆鼓吹高铁经济，同期产权式酒店作为高铁核心经济圈的新投资型产品应运而生，既合情也合理，更有可能成为推动项目销售的最好突破口之一。 产权式酒店机会点 因此，我们建议，分五步走来开展本项目营销： 一、签订酒店管理公司（顾问也行）； 二、确定返租回报政策； 三、重新包装推广项目； 四、设立市区售楼处及高铁分展场； 五、配合高铁开通开盘。 以短、快、猛的营销方式，迅速形成市场聚焦。 达到快速回笼资金的目的。 现在让我们明确本次提报需要回答或需要解决的问题并且伴随这些问题展开产权式酒店的营销推广策略的思考 Q1：我们的产品是什么？产权式酒店将面临着怎样的市场环境? ——让我们一同来审视项目 四星级产权式酒店： 7— 18层,共280套 物业特点：1-5裙楼配套齐全，满足工业区商务、政务型消费及高铁站商旅型消费。 返租期限:13年 返租率:6%、7%、8%前三年一次性返冲抵首付（其实加在首付中），后10年每年返租7.9%。 免费入住天数：20天 酒店管理公司:皇冠假日？或？待定 担保公司：待定 产品清晰以后，我们先来看一下 信阳产权式酒店的市场状况 ※ 仅温哥华庄园、双汇欧洲故事两个产权式酒店在售，且双汇项目将在下月开卖，且定位也是四星级将对本项目客户形成直接竞争对手，但由于本项目与前两个项目区位（温哥贤山自然环境与双汇城区繁华地段）有着本质的区别，正真的威胁对手来自于对目标需求的引导及销售价格的差异化定位。 市场上其他投资项目介绍 定期存款——特色：投资期间不限，手续简便且运用方便——适合对象：保守投资人，要求报酬率与通货膨胀率相距不远——风险：低（★）； 股票————特色：投资方便，但选股不易，损益较不稳定——适合对象：对股市、产业有一定熟悉与专业，有时间看盘与研究盘势者——风险：高（★★★★）； 基金——特色：透过专业经理人选股、投资标的分散、风险较低——适合对象：希望藉股市投资积累财富，却无选股专业的投资人——风险：中等（★★★）； 普通住宅———特色：景气佳时，报酬率高，且为对抗通货膨胀的最佳利器——适合对象：资金庞大，且希望能达到保值、增值目标者——风险：中等（★★）； 期货————特色：高财务杠杆，以小博大的投资工具——适合对象：希望在短期内获取高利润者——风险：极高（★★★★★）； 保险————安全性高，人生不同阶段都能受到保障——适合对象：各年龄层的民众均适合且必备——风险：无 市场下行明显，风险高。 不确定 住宅 股市不稳,风险较高. 不确定 基金 收益低,风险小 1.8—4.2% 购买保险 通货膨胀，国家金融政策，风险很低 1.71—3.6% 储蓄 通货膨胀，风险很低 2.40—5.17% 国债 股市涨跌难测，散户经常被套，风险大 不稳定 股票 1．专业酒店运营公司经营。2担保公司进行担保，风险小。 7.9%+20天免费度假+物业产权 本案 风险分析 投资回报 投资方式 各投资渠道优劣势分析 投资安全性、收益率、物业流动性为此类物业业主所主要关注的问题，所以国际知名的酒店管理公司是保障。 信阳市场目前温哥华已售、双汇酒店均四星即将上市，本项目应在客户定位、区位包装及价格上与其差异化开来。 商务环境浓郁、交通便捷、配套完善为此类物业经营的必要条件，地段为王，而本项目只能对未来即“现在的信阳站——明天的高铁站”这种引导性的展望。 市场状况对项目营销的启示 与市场上其他投资理财产品相比,项目具备回报率较高且相对安全的优势,适合投资者长期持有. Q2：产权式酒店核心概念是什么？ 核心优势是什么？目标客群在哪里？核心诉求又是什么？ 核心优势提炼，必须建立在对产品的深刻了解和剖析之上。让我们来通过分解项目来了解一下，东方威尼斯产权式酒店的核心优势是什么? 高铁核心经济圈，二站齐驱，媲美武广新城，占据城市未来繁华， 信阳工业城320余家企业（含已建在建）的巨大商务型消费， GDP年105.7%经济高增长率， 40平米小面积低首付，轻松置业稳定回报， 大堂中心、健身中心、游泳池、夜总会等配套设施。 国际品牌、星级酒店精装修交付标准,. 国际品牌专业的酒店管理公司、担保公司的实力保障， 13年租约，7.9%/年的高回报 ………… （备注：“二站”即高铁站、宁西货运站皆在本区域内） 产品的核心优势是什么？ 本项目位于工业城的核心区，步行五分钟为312国道、距离1号高铁站、城区主干道经七街不到1公里，立体交通、畅达天下。 高铁代表着未来的高端商旅、繁华、交通便捷、区域发展前景……意味着保值增值性强，意味着更强的抗跌性； 关键词【高铁站】 交通优势 因为有了澳门与深圳的威尼斯酒店作为商端形象代表，该品牌代表着一种文化与品位的商旅生活方式，所以在酒店装修上要导入更多水城文化。 用澳门与深圳威尼斯故事导入，用一种代表着休闲假日水城文化的酒店品牌解读将格外受到一些高端商务人士喜爱。 关键词【威尼斯】 项目特色 两层挑高酒店大堂、商务总台、会议中心、健身房、夜总会的标准酒店配置，真正的星级酒店管理与配套。 四星级的酒店配套设施，是未来酒店经营盈利的重要法宝，也是未来酒店入住率的硬件保证。 关键词【四星级】 项目特色 产品特色关键词【产权式】 产权式酒店是一种投资理财的方式，相比其他理财产品具有高收益，低风险的优势。 核心价值 视界之窗，目前信阳市场上在售的唯一产权式酒店，有实力担保公司担保，专业的酒店管理公司运营，一次性返租3年降低首付压力，后10年平均7.9%的年回报率，可以轻松实现资产升级。 产品定位 高铁站 · 威尼斯· 星级产权酒店 核心价值：1次性返租3年冲抵首付+年回报7.9%+年20免费居住 物业特色：水城文化主题 区位优势：距高铁不到1公里与312国道。 产品定位 产品定位只是清晰的描述产品，并不能搭建起目标客户沟通的桥梁。因此，除了产品定位，我们还需要找到满足消费者需求的情感定位？ 上帝是谁？他们在想些什么？ ------让我们一同来揭开上帝的需求之谜 产权式酒店一般购买客群 产权式酒店作为一种纯粹的投资方式，对产权式酒店的客户群体进行分析，目前购买者同样也兼具消费者、投资者两重个性。作为消费者，客户享受旅游度假的服务，享受餐饮、娱乐、健身等配套优惠；而作为投资者，客户享受所购买的房间、度假屋的经营利益。 不管是哪一类客户，酒店的可消费性（包括可交换性）、可投资性（升值能力）和投资的安全性指标是决定性的影响因素，而且目前有能力投资购买产权式酒店的客户多是具有较强经济实力，具备一定的教育背景，有成功的经营管理经验，有良好的分析能力和投资眼光的人，因此，追求短期利益而忽视对消费者长期回报的开发商很难取得他们的信任。 结合信阳目前市场上产权式酒店客群特征得出我们项目的目标客群为： 重视投资回报率 加强对开发商和酒店运营公司权威性的展现，突出担保公司的作用，规避消费者的风险。 重视投资的安全性 产品后期加强对项目的品质要求，以实在具体的利益打动消费者 多次置业，理性十足 突出项目7.9%(一定加这个小数点，感觉更实在)的投资回报率，同时可以额外给业主每年20天期限的免费入住时间。 重视产品流动性 突出产品办公,居住皆宜的特性,后期出售或是出租容易.同时对于工业园内部分实力企业可以谈团购以后只需交纳一定的管理费用作为该企业定点接待场所（相当于长包房）。 ——我们对目标客群的需求概括： 在保证安全的前提下,实现货币增值，追求利润最大化. 客群的核心需求 关键词:高收益·低风险·稳健享受型 现在，我们针对 产权式酒店的投资人做一次感性洞察。 * * * *